Đầu tư kho lạnh: “Ngôi sao hy vọng” cho nhà đầu tư bất động sản, hậu cần logistics

Nhu cầu kho lạnh đang rất cao, nên đầu tư lĩnh vực này đang là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, hậu cần logistics.

Cung không đủ cầu

Xuất khẩu thủy sản của Việt Nam là lĩnh vực có quy mô lớn thứ ba trên thế giới và cũng là ngành chiếm diện tích kho lạnh lớn nhất. Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho biết, trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, từ 30% đến 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy, dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.

Kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm hay thậm chí là vắc-xin. Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và kho mát (từ 2 tới 4 độ C).

Ông Trương Đình Hòe, Tổng thư ký Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu thủy sản Việt Nam (VASEP) cũng thừa nhận, để giải quyết lượng hàng tồn kho tăng cao, doanh nghiệp thủy sản đã chọn thuê kho lạnh để trữ, nhưng Việt Nam đang thiếu kho lạnh trầm trọng.

Nhu cầu sử dụng kho lạnh đến từ 4 lĩnh vực chính gồm thủy sản, thịt, rau quả và bán lẻ. Trong đó, xuất khẩu thủy sản và hàng bán lẻ được kỳ vọng trở thành động lực chính cho việc tăng nhu cầu kho lạnh ở Việt Nam cũng như ảnh hưởng của một số hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam ký kết thời gian qua.

Dữ liệu từ Euromonitor cho thấy, độ lớn của riêng thị trường thực phẩm cần vận chuyển lạnh trong ngành bán lẻ Việt Nam (không tính mảng thủy sản), ước đạt 1,4 tỷ USD. Nếu tính các  loại dược phẩm chăm sóc sức khỏe phụ thuộc vào chuỗi cung ứng lạnh, quy mô này có thể lên đến gần 10 tỷ USD vào năm 2020.

Hiện xu hướng người tiêu dùng chuyển sang đi chợ trực tuyến đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho lạnh chứa hàng, phân khúc đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng ở tất cả các nước trên thế giới. Điều này khiến giới đầu tư dự đoán kho lạnh sẽ trở thành là một “ngôi sao” trong lĩnh vực logistics tương lai và cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Thời gian qua, các tập đoàn, doanh nghiệp lớn và các quỹ đầu tư ngoại đã rót vốn đầu tư vào lĩnh vực xây dựng kho lạnh, kho trữ hàng hóa phục vụ xuất khẩu.

Giữa năm 2020, sau khi nhận được nguồn vốn tài trợ từ Ủy ban FinExpro (Vương quốc Bỉ), Quỹ Khởi nghiệp xanh Việt Nam (VGSF) đã khởi động dự án kết nối nguồn lực hỗ trợ nông dân khởi nghiệp. VGSF đã khởi công xây dựng 5 kho lạnh thông minh tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Kho lạnh đầu tiên được dự án này đầu tư có tổng vốn gần 24,5 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 10.000 m2 (huyện Càng Long, tỉnh Trà Vinh). Khi hoàn thành, kho lạnh sẽ được vận hành như một trung tâm bảo quản, trữ lạnh nông sản phục vụ các doanh nghiệp nhỏ và vừa, hợp tác xã nông nghiệp trước khi kết nối với các nhà xuất khẩu để xuất sang thị trường EU và Trung Đông.

Trước đó, Tập đoàn ABA Cooltrans mở thêm một trung tâm phân phối lạnh quy mô 10.000 m2 với tổng vốn đầu tư 250 tỷ đồng tại Khu chế xuất Linh Trung (Thủ Đức, TP.HCM). Đây là trung tâm lạnh thứ 3 mà tập đoàn này đầu tư tại Việt Nam trong vòng 2 năm trở lại đây. Khi hoàn thành, trung tâm sẽ có khoảng 5.000 m2 kho lạnh với sức chứa 8.000 tấn và có khả năng lưu và vận chuyển hàng hóa cho 1.000 điểm xung quanh khu vực TP.HCM.

Tập đoàn THACO cũng đầu tư hệ thống kho lạnh lớn tại Khu kinh tế Chu Lai với sức chứa 2.400 tấn để dự trữ, bảo quản trái cây xuất khẩu. Trong năm nay đơn vị sẽ tiếp tục mở rộng và hoàn thiện hệ thống kho lạnh và trung tâm giao nhận - vận chuyển để nâng sản lượng trái cây xuất khẩu qua cảng biển Chu Lai đạt mức 120.000 tấn/năm.

Trong khi đó, Tập đoàn Thủy sản Minh Phú đã phối hợp với Hãng vận chuyển quốc tế Gemadept thành lập liên minh Mekong Logistics với mục đích đầu tư phát triển chuỗi cung ứng lạnh và xây dựng kho lạnh có sức chứa 50.000 pallets. Tập đoàn Sao Ta vừa qua cũng góp vốn thành lập Công ty cổ phần Thực phẩm Khang An. Doanh nghiệp này ngay khi đi vào hoạt động đã nhận được giấy phép đầu tư hệ thống kho lạnh 9.000 tấn tại các khu công nghiệp thuộc tỉnh Sóc Trăng…

Hiện nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn. Trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Australia xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty cổ phần Hùng Vương xây dựng 2 kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến như LOTTE Sea (xây kho lạnh năm 2009) và Preferred Freezer Services (xây kho lạnh năm 2010).

“Chưa có nhiều tên tuổi trong lĩnh vực đầu tư kho lạnh tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong khi đó, cũng chưa có công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Nhiều rào cản

Do đại dịch Covid-19 bùng phát, hoạt động của chuỗi cung ứng lạnh toàn cầu đã có sự thay đổi. Các chuỗi cung ứng lạnh đã mở thêm cơ sở tại nhiều quốc gia và chú trọng nhiều hơn đến mức độ an toàn cũng như khả năng thích ứng với hoàn cảnh mới. Riêng đối với ngành thủy sản Việt Nam, hiện hầu hết các công ty lớn có quy mô cấp vùng đều chú trọng đầu tư chuỗi cung ứng lạnh.

Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn khan hiếm do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn những loại bất động sản hậu cần khác.

Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn. Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp hai đến ba lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến 6 tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 đến 20 năm, khiến nguồn cung đã khan hiếm lại càng khan hiếm hơn.

Các chuyên gia cho rằng, ngành hậu cần của Việt Nam phải nỗ lực vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào hạ tầng. Trong đó, chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Chẳng hạn, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng, các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, vẫn cần cải tiến đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới như chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

VŨ ANH